Kontraktsskrivning – här är allt du behöver veta!

Låt oss gå rakt på sak. Kontraktsskrivning är det avgörande mötet där en bostadsaffär blir juridiskt bindande när köpare och säljare undertecknar. Om vi ska vara ärliga så är det få steg i en bostadsaffär som skapar mer oro än just kontraktsskrivningen – men med rätt förberedelser är den enkel att hantera. Poängen är: kontrollera villkor, säkra finansiering och skriv inte under på impuls.

Snabba, konkreta fakta före du går vidare: handpenning är vanligtvis 10% av köpeskillingen och ska normalt betalas inom 7–14 dagar; besiktningsklausuler ger ofta 14 dagar för kontroll; en kontraktsskrivning tar vanligtvis 45–90 minuter; enligt Jordabalken 4 kap måste signaturer, köpeskilling och överlåtelseförklaring finnas med i skriftligt kontrakt.

Vad är kontraktsskrivning?

Vad som är viktigt: kontraktsskrivningen gör en muntlig överenskommelse till ett skriftligt, bindande avtal.

Kontraktsskrivningen är mötet (eller processen) där alla villkor för köpet klargörs skriftligt och där båda parter signerar. För bostäder måste kontraktet vara skriftligt för att det ska vara giltigt enligt lagen. För att vara tydlig: inga löften utanför kontraktet är säkra om de inte står med skriftligt.

Gör så här innan du kommer till kontraktsskrivningen: be om att få ett utkast till kontraktet via mail, läs igenom alla bilagor (objektsbeskrivning, frågelista, tidigare besiktningsprotokoll) och stäm av ekonomin med din bank. För att lyckas behöver du ha lånelöfte eller tillräckliga kontanta medel samt funderat över eventuella tilläggsvillkor.

När ska du skriva kontrakt?

Den avgörande poängen: skriv kontrakt först när du är säker på finansiering och alla villkor är överenskomna.

Om du är köpare: skriv inte kontrakt innan du är trygg med finansieringen om du inte är villig att ta risken. En vanlig lösning är att ha ett giltigt lånelöfte från bank eller lägga in en låneklausul i avtalet. Om vi ska vara ärliga så är låneklausulen ofta det som räddar köpare som inte hunnit få bankens slutgiltiga godkännande.

Om du är säljare: försök få kontraktsskrivningen planerad så snart budgivningen är avslutad. Poängen är att en lång väntan kan göra att en köpare ändrar sig eller att nya bud dyker upp. Rekommenderat tillvägagångssätt är att ha alla dokument färdiga och att kräva bevis på finansiering vid kontraktstillfället.

Hur går en kontraktsskrivning till

Vad det betyder i praktiken: kontraktsskrivningen brukar vara ett kort möte där mäklaren läser igenom avtalet, parterna signerar och handpenningens villkor fastställs.

Processen är ofta lika oavsett om det gäller fastighet eller bostadsrätt. Mäklaren går igenom köpekontraktet, objektsbeskrivning, frågelista och eventuella klausuler. Därefter signerar säljare och köpare och får varsitt exemplar. Tidsåtgång: ofta 45–90 minuter.

Gör så här på mötet: kontrollera att alla personuppgifter stämmer, att tillträdesdatum och vad som ingår i köpet är korrekt, och kontrollera kontonummer i deposita- eller likvidhandlingar. För att vara tydlig: skriv aldrig under om du inte förstår ett villkor – be mäklaren förklara eller be om tid att konsultera en jurist.

Vilka villkor och klausuler ska du ha koll på

Poängen är att villkor styr risken. De vanligaste klausulerna i kontraktsskrivning är besiktningsklausul, låneklausul, försäljningsklausul (där köparen får tid att sälja sin nuvarande bostad), bankens godkännande och friskrivningsklausul. Varje klausul ändrar vem som bär risken och när bindningen inträder.

Här är ett praktiskt råd: skriv in specifika tider i klausulerna (till exempel 14 dagar för besiktning eller 10 dagar för låneavslut). Gör så här när du förhandlar: be alltid om exakta datum, ansvarsgränser och vad som händer med handpenningen om villkoren inte uppfylls.

För att vara tydlig: en friskrivningsklausul kan kraftigt begränsa säljarens ansvar och göra det svårare för köparen att kräva ersättning efter överlåtelse. Om du är köpare och ser en sådan klausul så överväg att anlita juridisk rådgivning innan du accepterar.

Om vi ska vara ärliga så uppstår flest tvister kring fel i objektsbeskrivning och uppgifter som bara lämnats muntligt. Spara tid och problem: se till att allt som lovas muntligt står skriftligt i kontraktet eller i bilagor.

Vanliga frågor

Vad händer om jag inte kan få lån efter att jag skrivit kontrakt

Om du har en låneklausul och banken inte beviljar lån enligt klausulen så kan affären gå tillbaka och handpenningen återbetalas. Om ingen sådan klausul finns kan du riskera kontraktsbrott och bli ersättningsskyldig för säljarens ekonomiska förluster. För att undvika detta: skaffa lånelöfte innan kontraktsskrivning eller begär en låneklausul.

Hur mycket är handpenningen och när betalas den

Handpenningen är vanligtvis 10% av köpeskillingen och ska betalas enligt depositsavtal, ofta inom 7–14 dagar efter kontraktsskrivning. Pengarna sätts in på mäklarens klientmedelskonto och betalas ut till säljaren först när alla villkor i kontraktet är uppfyllda.

Vad måste finnas med i kontraktet enligt lagen

Enligt Jordabalken 4 kap måste kontraktet innehålla parternas underskrifter med namnförtydligande samt ort och datum, köpeskillingen och en överlåtelseförklaring. För fastigheter ska fastighetsbeteckning finnas med och för bostadsrätter föreningens namn och lägenhetsnummer.

Kan mäklaren ändra kontonummer eller dokument i efterhand

Ändringar i kontrakt eller kontonummer är känsliga. För att vara säker, kräva skriftlig bekräftelse och kontrollera uppgifter mot tidigare dokument. Om ett nytt kontrakt ska skrivas bör du läsa det noggrant och gärna rådgöra med jurist om ändringen är oklar eller misstänkt.

Vad gör du härnäst

Börja med att be om ett utkast på kontraktet och läs igenom det i lugn och ro. Fokusera på finansieringen och få lånelöfte eller lägg in en låneklausul om du inte är helt klar. Gör så här: skriv inte under förrän allt du blivit lovad står skriftligt i kontraktet. Om något känns oklart, ta hjälp av en jurist eller kontakta Mäklarsamfundets rådgivning.

Om vi ska vara ärliga så är det enklaste sättet att undvika problem att vara förberedd och fråga mycket. För att lyckas behöver du ha koll på tidsfrister, kontroller och vad varje klausul innebär för din ekonomiska risk. Lycka till och ta inga onödiga genvägar.