Köpa hus utan mäklare? Här är allt du behöver veta!

Att köpa hus utan mäklare är fullt möjligt och kan spara pengar, men det kräver mer arbete och juridisk kontroll från köparen. Här är vad som är viktigt: mäklararvoden ligger ofta på 1–3% av köpeskillingen, skrivuppdrag kostar vanligtvis 5 000–15 000 kronor, lånelöften gäller i regel 3–6 månader, och reklamationstider är 10 år för fastighet och 2 år för bostadsrätt. En rapport från värderingsdata 2024 visade att fastigheter som såldes utan mäklare i vissa fall slutade lägre i pris – upp till 20–26 procent i jämförbara exempel, men det varierar kraftigt mellan orter och objekt. På ekonomistart.se fokuserar vi på både besparingen och riskerna så du kan fatta ett genomtänkt ekonomiskt beslut.

Varför köpa utan mäklare?

Det korta svaret: du kan spara pengar i köpet men du tar över säljarens och mäklarens arbetsuppgifter själv.

Låt oss vara raka: köpa hus utan mäklare kan ge ett lägre pris eftersom säljaren ofta vill undvika mäklararvodet. Om mäklararvodet normalt är 1–3 procent av priset kan säljaren minska priset eller bli mer flexibel. För en villa för 3 000 000 kronor motsvarar 1 procent 30 000 kronor.

Men det som sparas i renar arvode kan gå åt i juridisk rådgivning, extra besiktningar eller oförutsedda problem efter köpet. Om du köper utan mäklare måste du själv kontrollera handlingar, skriva kontrakt eller anlita någon för skrivuppdrag (5 000–15 000 kr) och säkerställa att affären följer lagar och praxis.

Hur går köpet till utan mäklare?

Detta är vad du bör göra: få lånelöfte, besikta huset, kontrollera ägarförhållanden, skriv ett tydligt kontrakt och boka tillträde med banken.

Stegen skiljer sig inte fundamentalt från en vanlig bostadsaffär men du måste ta ansvar för varje steg. Skaffa lånelöfte innan du börjar titta på objekt – banker ger normalt lånelöften giltiga 3–6 månader. Begär en förhandsbesiktning eller överlåtelsebesiktning; en besiktningsman kostar vanligen 3 000–15 000 kronor beroende på husets storlek och undersökningens omfattning.

Se till att kontraktet innehåller alla obligatoriska uppgifter: signaturer, köpeskilling, överlåtelseförklaring, fastighetsbeteckning (för fastighet) eller lägenhetsnummer och föreningsuppgifter (för bostadsrätt). Fundera på att använda en mall eller anlita ett företag som erbjuder skrivuppdrag för att undvika formfel.

• Kontrollera fastighetsutdrag för pantbrev och ägare.
• Begär utdrag ur bostadsrättsföreningens lägenhetsregister om det gäller BRF.
• Skriv in eventuella muntliga löften i skrift i kontraktet.

Vilka risker finns och hur minskar du dem?

Det viktigaste: risken för dolda fel och formella misstag ökar utan mäklare, men du kan drastiskt minska risken med tre åtgärder.

De tre åtgärderna är: anlita en besiktningsman, ta juridisk granskning av kontraktet och kontrollera alla offentliga handlingar hos kommunen. Dolda fel kan ge rätt till ersättning, men det gäller under viss tid: upp till 10 år för fastighet och 2 år för bostadsrätt enligt praxis.

Andra risker är fel i kontraktet (bristande signaturer, fel fastighetsbeteckning), obetalda pantbrev som kan komma som överraskning eller att säljaren inte har rätt att sälja. För att undvika detta: beställ fastighetsutdrag, kontrollera servitut, och begär att banken hanterar köpeskilling och eventuella lån vid tillträdet.

Om du känner dig osäker: betala för professionell hjälp. Kostnaden för rådgivning eller ett skrivuppdrag är små jämfört med en felaktig affär som kan kosta hundratusentals kronor i efterhand.

Hur påverkar det dina finanser?

Att köpa utan mäklare påverkar din plånbok på flera sätt. Direkt sparar säljaren och eventuellt köparen på att ingen mäklare tar arvode, vilket kan pressa priset. Men indirekt ökar risken för kostnader kopplade till fel, juridiska tvister eller bristfälliga kontrakt. Räkna ihop totalsumman: eventuell lägre köpeskilling plus kostnad för besiktning, juridisk rådgivning och eventuellt skrivuppdrag.

Exempel: om du får huset 100 000 kronor billigare men anlitar en jurist för 10 000 kronor och en besiktningsman för 8 000 kronor, blir nettosparandet 82 000 kronor. Men om en dold fuktsskada dyker upp och kostar 150 000 kronor i renovering så överväger de potentiella kostnaderna snabbt.

Som investerare eller ekonomiskt medveten köpare: tänk totalavkastning. En billigare inköpskostnad ökar din potentiella avkastning vid försäljning, men ökade risker minskar avkastningen. På ekonomistart.se skriver vi ofta om hur köpbeslut ska ses i ett långsiktigt investeringsperspektiv – räkna på både kort- och långsiktiga kostnader före beslut.

Vill du se fler data? En rapport 2024 (värderingsdata) visar skillnader i slutpris mellan mäklarförmedlade och privatförsäljningar i vissa områden; läs den här rapporten för detaljer.

Vanliga frågor

Är det lagligt att köpa hus utan mäklare

Ja. Det finns ingen lag som tvingar dig att använda mäklare vid köp av fastighet eller bostadsrätt. Däremot finns tydliga formkrav för kontrakt och överlåtelser som du måste följa. Om du är osäker, anlita juridisk hjälp för att få kontraktet korrekt.

Vilka dokument måste finnas i kontraktet

Kontraktet måste innehålla åtminstone köpeskillingen, överlåtelseförklaring och underskrifter (både säljare och köpare med namnförtydligande, ort och datum). För fastighet ska fastighetsbeteckning finnas med och för bostadsrätt föreningens uppgifter och lägenhetsnummer. Övriga villkor som tillträdesdag och vad som ingår bör också stå skriftligt.

Kan jag få hjälp med bara pappersarbetet

Ja. Många mäklare eller juridiska tjänster erbjuder skrivuppdrag där de tar fram och granskar kontrakt mot en fast avgift (vanligtvis 5 000–15 000 kr). Detta är ofta kostnadseffektivt om du vill sköta visningar och bud själv men ändå ha juridisk trygghet.

Vad händer om dolda fel upptäcks efter köpet

Dolda fel kan ge rätt till ersättning från säljaren om felet inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning före köp. Tiden för att göra en reklamation är upp till 10 år för fastighet och 2 år för bostadsrätt i praxis. Dokumentera och kontakta säljaren skriftligt om du upptäcker ett fel.

Hur mycket kostar en besiktning

Prisintervallet för en fullständig husbesiktning är vanligtvis 3 000–15 000 kronor beroende på husets storlek och vad som ingår. En förhandsbesiktning eller extra specialistundersökning (till exempel av dränering eller el) kan tillkomma.

Det här gör du nu

Begär lånelöfte från din bank innan du engagerar dig i en affär. Anlita en besiktningsman och skaffa en skriftlig besiktningsrapport. Granska eller låt en jurist granska kontraktet innan du skriver under. Jämför totalsumman: köppris plus eventuella kostnader för rådgivning och reparationer innan du bestämmer dig.