Köpt hus, men kan inte sälja den gamla? Så här löser du det!

Du har köpt nytt och står med två nycklar i handen men får inte sålt den gamla bostaden. Låt oss vara raka: situationen kan bli dyr om du inte agerar rätt. Här är konkreta råd för vad du ska göra när du är i den klassiska knipan där köpt nytt hus får inte sålt det gamla.

Vad händer om du köpt nytt hus men inte sålt det gamla

Det korta svaret: du riskerar att bryta kontraktet och bli ersättningsskyldig – det kan kosta hundratusentals kronor.

Här är vad som faktiskt kan inträffa: banken kan neka bolån till den nya bostaden om ditt lånelöfte var villkorat med att den gamla måste vara såld. Nekas lånet kan du inte betala slutpriset och köpet kan hävas av säljaren. Säljaren kan kräva ersättning för mellanskillnad vid omförsäljning, nya mäklararvoden och löpande kostnader under omförsäljningsperioden.

Konkreta siffror att ha i bakhuvudet: mäklararvode ligger vanligtvis mellan 1–3 % av priset, skatten på vinst vid försäljning av privatbostad är 22 % av vinsten, och ett exempel på ersättningskrav kan bli 100 000–300 000 kr om bostaden säljs betydligt under ditt inköpspris. Försäljningsklausuler brukar ge 4–8 veckor att få affären i hamn.

När ska du sälja den gamla bostaden

Det viktiga: sälj helst innan du skriver under bindande avtal på den nya eller säkerställ ett tydligt försäljningsvillkor.

Det säkraste ekonomiskt är att ha din gamla bostad såld och kontrakterad innan du skriver på för en ny. Om banken kräver det i lånelöftet måste du följa bankens krav för att undvika kontraktsbrott. Ett lånelöfte utan försäljningsvillkor innebär oftast att banken accepterar dubbla lån under en period, men kontrollera alltid villkoren skriftligt.

Praktiska exempel: sätt tillträdesdatumet långt fram (6–12 månader) när du säljer, eller begär att köpet av nya huset ska innehålla en försäljningsklausul. Om du behöver 1,5–2 miljoner i kontantinsats till den nya bostaden är det extra viktigt att din gamla bostad säljs innan tillträde.

Hur undviker du att fastna i dubbelboende

Enkla regler: planera, prata med banken och skriv in skyddande villkor i kontraktet.

Det finns tre konkreta vägar för att undvika att bli fast med två bostäder samtidigt. 1) Sälj först, köp sedan. 2) Förhandla in ett försäljningsvillkor (4–8 veckor är vanligt) i köpekontraktet för den nya bostaden. 3) Säkerställ ett lånelöfte som tillåter dubbla lån eller att banken beviljar brygglån vid behov.

Alternativet att hyra ut den gamla bostaden är vanligt. Tänk på att uthyrning innebär skatteregler (hyresintäkter beskattas, eventuellt schablonberäknad hyresinkomst om du hyr ut privat) och extra ansvar som fastighetsägare. Brygglån kan också vara en lösning men har ofta högre ränta och kort löptid (vanligtvis 3–12 månader).

Hur fungerar brygglån och lånelöfte

Brygglån är ett tillfälligt lån som kan täcka kontantinsats eller mellanskillnad tills din gamla bostad är såld. Typiska villkor: belopp upp till 80–90 % av säkerheten, löptid 1–12 månader och ränta som ofta ligger 0.5–2,0 procentenheter över bankens ordinarie bolåneränta.

Lånelöfte kan ges med eller utan försäljningsvillkor. Med försäljningsvillkor kräver banken att du uppvisar ett bindande säljkontrakt på din gamla bostad före tillträde. Utan försäljningsvillkor godkänner banken normalt att du äger båda bostäderna tillfälligt.

Exempel: om du köper ett hus för 4 000 000 kr och behöver 1 000 000 kr i kontantinsats kan ett kort brygglån på 1 000 000 kr täcka det tills din gamla fastighet säljs. Om den gamla sedan säljs för 950 000 kr och du köpte den för 1 050 000 kr kan mellanskillnaden leda till att du blir tvungen att ersätta säljaren om kontraktsbrott begåtts.

Juridik och ekonomi vad du måste veta

Rättsligt styrs fastighetsköp i Sverige av jordabalken. Om du inte kan fullfölja ett köpeavtal kan säljaren i praktiken häva köpet och kräva skadestånd. Ersättningen kan inkludera mellanskillnad vid omförsäljning, mäklararvode, räntor och andra driftskostnader som säljaren haft under tiden bostaden måste säljas på nytt.

Banken kräver ofta att du har ordning på lånelöftet: ett villkorat lånelöfte måste följas exakt. Därför: dokumentera allt skriftligt, få bankens villkor på papper och kontrollera om ett brygglån är möjligt innan du skriver kontrakt.

När marknaden svänger vad gör du

Om marknaden är svag och du köpt nytt men inte får sålt den gamla kan du överväga att sänka priset, renovera med låg budget för att öka attraktiviteten, eller hyra ut temporärt tills marknaden återhämtar sig. Räkna på kostnaden för att hålla två boenden: dubbla räntekostnader, driftkostnader och försäkringspremier kan snabbt bli tunga för din privatekonomi.

Tänk även på skatten. Om du säljer med vinst är det 22 % skatt på vinsten, men om du säljer med förlust förändras din likviditet men inte skattebördan i samma riktning.

Vanliga frågor

Kan banken neka mig bolån om jag inte fått sålt min gamla bostad

Ja. Om ditt lånelöfte innehöll ett försäljningsvillkor kan banken neka lån till den nya bostaden tills du visar ett bindande säljkontrakt. Utan sådant villkor är banken mer benägen att godkänna dubbla lån men kontrollera alltid villkoren i lånelöftet skriftligt.

Vad betyder försäljningsklausul och hur lång tid får jag

En försäljningsklausul (försäljningsvillkor) ger dig rätt att häva köpet utan kostnad om du inte hinner sälja din gamla bostad inom en överenskommen tid. Vanligtvis ges 4–8 veckor, men villkoren kan förhandlas med säljaren.

Är brygglån en bra lösning

Brygglån kan fungera bra om banken ger rimliga villkor och du är säker på försäljning inom kort tid. De har oftast högre ränta och kort löptid så bedöm kostnaden mot risken för kontraktsbrott. Diskutera med flera banker och jämför villkor innan du tar ett brygglån.

Vad kan jag bli skyldig att betala om jag bryter köpet

Du kan bli skyldig att ersätta säljaren för bland annat mellanskillnad vid omförsäljning, nytt mäklararvode, räntor under tiden bostaden säljs om, samt andra direkta kostnader. Summor kan bli stora och sträcka sig från tiotusentals till hundratusentals kronor beroende på mellanskillnad och avgifter.

Det här gör du nu

Kontakta din bank omedelbart och be om skriftligt besked om lånelöftet och möjligheten till brygglån. Förhandla in en försäljningsklausul i köpekontraktet för den nya bostaden eller flytta fram tillträdet. Jämför mäklare och överväg att sänka priset eller hyra ut som tillfällig lösning. Dokumentera alla avtal skriftligt och sök rådgivning från jurist eller mäklare om avtalsvillkor är oklara.

Om du vill läsa mer om lån och regler, kolla Finansinspektionen för allmänna riktlinjer eller Skatteverket om skatt på bostadsförsäljning: Finansinspektionen och Skatteverket. För tips om mäklare kan du jämföra offerter via en tjänst som Hittamäklare: hittamaklare.se.